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中铁建花语璟云终于出了成绩单。
8月27日，北京住建委官网显示，它网签了2套，来自楼王3#，一栋5层住宅，网签价5.84万元/平米。其中，1单元310室、94平米一套；2单元301室、106平米。
另外，1#一单元501室，自8月25日就处于已预定状态，面积106平米。
3天前，花云璟云对外秀出了开盘海报——首开去化率80%。换算过来，首推的113套房源，开盘当日便卖出了90套。
这份海报水分有多少，只有中铁建地产自己清楚。
从时间上看，它的开盘速度有点拖拉，领取预售证的日子，是在8月2日。
甚至，在领取规划证环节，走了非寻常道路，竟然比公众反馈意见公示早了41天。
有人说，中铁建地产时运不济，具体表现在两个方面：
1、地价太贵了，比东面一路之隔的招商云璟揽阅，贵了7200元/平米；
2、遇到了通州河景地王中建运河玖院，两者的刚需产品面积段，几乎重合。
这两点，让中铁建地产集团董事长孙洪军，压力山大。
一则事关利润问题；二则事关去化问题。
一本算不过来的账本
审视花语璟云的成绩单，无关网签数量多寡，而在于它的价格。
已售的两套房显示，它的网签均价为：5.84万元/平米！
在通州梨园板块，这个价格算是正常的。
但，它搁在花语璟云身上，中铁建地产像似白忙活了一场。
今年4月2日，阔别京城楼市3年之久的中铁建地产，重回北京的土拍现场。
经过200多轮的竞拍，最终它从招商蛇口等一众实力选手中虎口夺食，以7.755亿元的价格拿下花语璟云地块，溢价率21.94%，楼面价3.58万元/平米。
无论楼面价、溢价率、竞拍轮次，均创下通州楼市的土拍纪录。
凡事就怕对比。
在花语璟云东面一路之隔，是招商云璟揽阅，今年2月份拿预售证，网签价5.81万元/平米。
两者房子售价相差300元/平米，但楼面价却差了6900元/平米。
花姐请教了地产专业人士，以花语璟云的楼面价和售价来测算，中铁建地产这次可能不赚钱。
正所谓是：赔本赚吆喝。
如果站在中铁建地产回归大本营的战略角度，即便没有利润，通过花语璟云锻炼团队，孙洪军或许也是能够接受的。
中规中矩的得房率
受制于硬件条件，中铁建花语璟云只规划了7栋4-16F的住宅楼，。
其中6#和7#原本是一栋楼，只因要达标楼间距，后被拆分开来。（详见《中铁建花语璟云，拆了一栋楼》）
它共有4个段位的户型：
94平米共52套，占比26%。分布在5#两个端户，7#西端户，及3#、6#、4#的东端户；
106平米共67套，占比33.17%。分布在1#、3#、5#中间户，7#东户及6#中间和西端户；
110平米共27套，占比13.37%。分布在1#两个端户，3#西端户及4#东端户；
124平米共56套，占比27.72%。全部集中在2#。
首次取证的房源，除了5#外全部入市，共158套。
花语璟云的最低产权得房率为77%，位于2#，是一栋14-16F的小高层建筑；最高产权得房率82.7%，位于1#，为5-7F的层高。
其余3#、4#、6#、7#的产权得房率，分别为80.1%、80%、79.7%、80.6%。
整体看，它的产权得房率中规中矩，属于行业平均水平。
加上赠送面积后，其实际得房率最低在85.6%左右，最高则在93.5%左右。
通州楼市卷得厉害
整体排布上，花语璟云并非正南正北，偏西南约15度，从南至北排了4行。
加上1.7的容积率，整体格局上，楼栋之间并无太多角煞，并且将原6#分拆为两栋楼后，楼间距也基本能够达标。
选房攻略方面，94平全部分布在楼栋的端户，赠送面积不少，南向内嵌烟台+侧面飘窗+北向一处设备平台。
花姐优先推荐4#，尽管产权得房率稍低，但采光好，居住体验感最佳；5#虽位于小区正中央，但只有5层东边户会存在些许角煞。
106平和110平，花姐则首先推荐最北边的1#，理由很简单，产权得房率最高，导致实际得房率也会比其他楼栋多出少许。
124平和126平只集中在2#一栋楼中，居住体验上，中间户124平会更好一些，但边上的126平赠送面积更多，看购房者更在意哪点了。
当中建运河玖院出世，花语璟云的优势就弱了许多——虽然容积率只有1.7，但第一排有退线过大，导致实际容积率约2.0。（详见《中海地产的无奈》）
无论从景观资源、配套资源，花语璟云都遇到了强劲的对手。
好在，花语璟云的总套数只有202套。
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